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各縣（市）區(qū)人民政府、高新區(qū)管委會(huì)，市直各委、辦、局（公司），市屬各高等院校，自貿(mào)區(qū)福州片區(qū)管委會(huì)：

為有效盤活土地資源，補(bǔ)齊城市功能短板，進(jìn)一步規(guī)范我市存量工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地改作商業(yè)設(shè)施使用，提高土地利用效率，激發(fā)市場(chǎng)活力，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展，根據(jù)商務(wù)部等13部門《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)體系建設(shè)的指導(dǎo)意見》（商建發(fā)〔2014〕60號(hào)）、《自然資源部關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知》（自然資發(fā)〔2023〕171號(hào)），結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施意見。

一、適用范圍

福州市四城區(qū)二環(huán)路以外區(qū)域（不包含鼓樓區(qū)、臺(tái)江區(qū)和倉(cāng)山區(qū)金山工業(yè)園區(qū)橘園洲片區(qū)，晉安區(qū)福興經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、金城產(chǎn)業(yè)發(fā)展和古城保護(hù)中心、金城民營(yíng)科技工業(yè)集中區(qū)）符合要求的存量工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)用地，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，土地使用權(quán)人可利用自有上述用途存量用地建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)、酒店兩類產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，土地用途變更為商業(yè)用地-批發(fā)市場(chǎng)、旅館用地。

二、實(shí)施方式

土地使用權(quán)人通過現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造、拆除重建或宗地內(nèi)空地新建四種方式實(shí)施工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)用地改為商業(yè)用地（以下簡(jiǎn)稱“工改商”），其中改作旅館用地的，應(yīng)當(dāng)采取拆除重建方式再開發(fā)。

現(xiàn)狀保留使用是指在不改變宗地內(nèi)原建筑主體結(jié)構(gòu)和外立面，不增加建筑高度和建筑面積的前提下，現(xiàn)狀建筑改作商業(yè)設(shè)施使用。

內(nèi)部改造是指在不改變宗地內(nèi)原建筑主體結(jié)構(gòu)，不增加建筑高度和建筑層數(shù)的前提下，對(duì)建筑內(nèi)部空間進(jìn)行改造后作為商業(yè)設(shè)施使用。

拆除重建是指將宗地內(nèi)原建筑全部拆除后重新建設(shè)商業(yè)設(shè)施。

宗地內(nèi)空地新建是指利用宗地內(nèi)空余土地，在滿足日照、間退距等規(guī)劃要求的前提下建設(shè)商業(yè)設(shè)施。

三、申請(qǐng)條件

土地使用權(quán)人申請(qǐng)“工改商”必須同時(shí)具備下列條件：

（一）已依法登記取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證；

（二）實(shí)際使用土地（以取得用地批復(fù)之日起計(jì)算）10年以上；

（三）以出讓方式取得土地的，申請(qǐng)時(shí)點(diǎn)土地剩余使用年限不少于10年；

（四）符合國(guó)土空間規(guī)劃，納入福州市低效用地再開發(fā)項(xiàng)目庫(kù)；

（五）未列入市政府當(dāng)年度土地收儲(chǔ)計(jì)劃；

（六）不存在因土地使用權(quán)人自身原因造成土地閑置、違法建設(shè)、擅自改變土地用途和使用功能等違法違規(guī)情形，若存在以上情形，需查處整改到位后再申請(qǐng)。

四、審批流程

（一）屬地受理

土地使用權(quán)人向?qū)俚貐^(qū)政府提出“工改商”申請(qǐng)。

（二）提交材料

1.申請(qǐng)報(bào)告；

2.土地房屋有關(guān)權(quán)屬證明材料；

3.擬按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項(xiàng)目，需提交第三方機(jī)構(gòu)出具的現(xiàn)狀建筑測(cè)量報(bào)告（報(bào)告需明確有無加層改擴(kuò)建等結(jié)論性意見）、具備資質(zhì)的單位出具的結(jié)構(gòu)安全鑒定報(bào)告和消防安全評(píng)查報(bào)告；

擬按內(nèi)部改造的“工改商”項(xiàng)目，需提交第三方機(jī)構(gòu)出具的現(xiàn)狀建筑測(cè)量報(bào)告（報(bào)告需明確無加層改擴(kuò)建等結(jié)論性意見）、“工改商”項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案；

擬按拆除重建或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項(xiàng)目，需提交“工改商”項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案。

上述“工改商”項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案應(yīng)委托建筑原設(shè)計(jì)單位或不低于原設(shè)計(jì)單位資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位編制，其中按內(nèi)部改造的項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案還應(yīng)包括建筑結(jié)構(gòu)、消防安全等方面的可行性分析，并經(jīng)具備法定資質(zhì)的第三方圖審機(jī)構(gòu)出具書面技術(shù)審查意見。

（三）聯(lián)合審查

屬地區(qū)政府會(huì)同市自然資源和規(guī)劃局、市工信局、市商務(wù)局、市建設(shè)局和市土地發(fā)展中心進(jìn)行審查，充分考慮片區(qū)內(nèi)商業(yè)布局情況，從完善城市功能的角度，論證項(xiàng)目再開發(fā)的必要性、合理性、可行性。項(xiàng)目通過審查后由屬地區(qū)政府出具審查意見并報(bào)市政府審議。

（四）市級(jí)審批

市政府同意“工改商”申請(qǐng)后，按以下程序開展審批工作。

1.規(guī)劃調(diào)整

“工改商”項(xiàng)目涉及控規(guī)調(diào)整的，市自然資源和規(guī)劃局按程序開展控規(guī)調(diào)整論證?？匾?guī)調(diào)整完成后，市自然資源和規(guī)劃局出具變更后的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件函，與土地使用權(quán)人重新簽訂土地出讓合同。

2.建設(shè)審批

（1）按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項(xiàng)目，計(jì)容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設(shè)施等按原批準(zhǔn)規(guī)劃功能相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。免予核發(fā)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。市建設(shè)局依據(jù)具備資質(zhì)的單位出具的結(jié)構(gòu)安全鑒定報(bào)告及消防安全評(píng)查報(bào)告進(jìn)行審核，出具通過意見，項(xiàng)目無需辦理建筑工程施工許可證。

（2）按內(nèi)部改造的“工改商”項(xiàng)目，確需增加必要的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設(shè)施的，計(jì)容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設(shè)施等按原批準(zhǔn)規(guī)劃功能相關(guān)規(guī)范執(zhí)行。經(jīng)市自然資源和規(guī)劃局發(fā)函市建設(shè)局征求消防和結(jié)構(gòu)安全有關(guān)意見后，按程序核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

（3）按拆除重建或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項(xiàng)目，計(jì)容規(guī)則、建筑退線、綠地率、建筑密度、停車設(shè)施等按新批準(zhǔn)規(guī)劃功能的相關(guān)規(guī)范執(zhí)行，按程序核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

按上述（2）（3）方式實(shí)施改造的“工改商”項(xiàng)目，建筑設(shè)計(jì)方案需經(jīng)具備法定資質(zhì)的第三方圖審機(jī)構(gòu)審核通過，按規(guī)定辦理建筑工程施工許可證。

3.開竣工

拆除重建或宗地內(nèi)空地新建項(xiàng)目自土地出讓合同簽訂之日起9個(gè)月內(nèi)開工，其中建筑高度大于100米的項(xiàng)目，原則上自簽訂合同后12個(gè)月內(nèi)開工（市建設(shè)局另有核定的，從其核定時(shí)間）；開工后36個(gè)月內(nèi)竣工（建筑高度大于100米的項(xiàng)目建設(shè)工期以市建設(shè)局核定為準(zhǔn)）。開竣工時(shí)間應(yīng)在土地出讓合同中約定。

五、地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

按批準(zhǔn)改變土地用途時(shí)，新土地使用條件下，土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格與批準(zhǔn)改變土地用途時(shí)，原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格差價(jià)確定補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。具體按《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范（試行）》和《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范》執(zhí)行。

建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)在土地出讓合同簽訂之日起30日內(nèi)繳清土地價(jià)款。

六、出讓年限

（一）按現(xiàn)狀保留使用、內(nèi)部改造或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項(xiàng)目，原土地使用權(quán)為出讓的，出讓年限按地塊剩余年限計(jì)算；原土地使用權(quán)為劃撥的，辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)，出讓年限按商業(yè)用地法定最高使用年期40年確定。

（二）按拆除重建的“工改商”項(xiàng)目，原土地使用權(quán)為出讓的，出讓年限按商業(yè)用地法定最高使用年期40年確定；原土地使用權(quán)為劃撥的，辦理劃撥轉(zhuǎn)出讓手續(xù)。

七、批后監(jiān)管

土地使用權(quán)人、施工單位應(yīng)嚴(yán)格按照經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件組織施工，不得擅自修改設(shè)計(jì)。項(xiàng)目辦理竣工驗(yàn)收、消防審驗(yàn)、規(guī)劃核實(shí)和土地核驗(yàn)、竣工驗(yàn)收備案后方可投入使用。其中現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項(xiàng)目，無需辦理竣工驗(yàn)收、規(guī)劃核實(shí)和土地核驗(yàn)。

土地出讓合同簽訂時(shí)，屬地區(qū)政府與土地使用權(quán)人同步簽訂履約監(jiān)管協(xié)議并承擔(dān)履約監(jiān)管職責(zé)，監(jiān)管協(xié)議應(yīng)明確承諾的稅收要求、監(jiān)管年限和違約責(zé)任，具體由屬地區(qū)政府按照轄區(qū)內(nèi)企業(yè)準(zhǔn)入要求制定。

屬地區(qū)建設(shè)主管部門、城管部門應(yīng)加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)管，依法對(duì)擅自修改設(shè)計(jì)方案、不按施工圖施工、違法建設(shè)等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。

八、產(chǎn)權(quán)登記

（一）按現(xiàn)狀保留使用的“工改商”項(xiàng)目，依據(jù)土地出讓合同、原不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及建設(shè)主管部門出具的審查意見書辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)。

（二）按內(nèi)部改造、拆除重建或宗地內(nèi)空地新建的“工改商”項(xiàng)目，按規(guī)定程序辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證變更登記手續(xù)。其中按內(nèi)部改造的“工改商”項(xiàng)目，經(jīng)批準(zhǔn)增設(shè)的電梯、消防通道、消防樓梯、通道性連廊、建筑出入口雨棚等配套設(shè)施，不調(diào)整因此增加的面積。

（三）“工改商”項(xiàng)目需整體辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記，不可分割登記、分割轉(zhuǎn)讓。

九、總結(jié)評(píng)估

屬地區(qū)政府要精心組織實(shí)施，做到監(jiān)管和服務(wù)并重，注重總結(jié)工作經(jīng)驗(yàn)，定期評(píng)估實(shí)施成效，充分挖掘典型案例，及時(shí)報(bào)送項(xiàng)目進(jìn)展情況，將該項(xiàng)工作評(píng)估總結(jié)報(bào)送至市自然資源和規(guī)劃局匯總。

十、其他

本實(shí)施意見自印發(fā)之日起試行，有效期兩年。其他縣（市）區(qū)、高新區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。

福州市人民政府辦公廳　　

2024年6月18日　　　　

（此件主動(dòng)公開）