北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法

日期：2013-05-17 00:00 來(lái)源：福州市土地發(fā)展中心
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北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法
 
    第一章 總則
 
  第一條 為加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，規(guī)范商品房預(yù)售資金的使用，維護(hù)購(gòu)房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第131號(hào))、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》(建房[2010]53號(hào))有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
 
  第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的項(xiàng)目，其預(yù)售資金的收存、支取、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。
 
  本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指購(gòu)房人支付的定金、首付款、購(gòu)房貸款以及其他形式的購(gòu)房款。
 
  第三條 本市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ玫脑瓌t。
 
  第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委)負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作，組織相關(guān)管理信息系統(tǒng)建設(shè)。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管的具體實(shí)施。
 
  中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部(以下簡(jiǎn)稱人行營(yíng)業(yè)管理部)負(fù)責(zé)管理商業(yè)銀行辦理商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶(以下簡(jiǎn)稱專用賬戶)開(kāi)立、變更和撤銷業(yè)務(wù)。
 
  中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)北京監(jiān)管局(以下簡(jiǎn)稱北京銀監(jiān)局)配合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委開(kāi)展指導(dǎo)、監(jiān)督商品房預(yù)售資金監(jiān)管等相關(guān)行業(yè)監(jiān)管工作。
 
  商業(yè)銀行在主管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下，對(duì)專用賬戶進(jìn)行監(jiān)管。
 
   第二章 一般規(guī)定
 
  第五條 申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)選擇商業(yè)銀行作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管專用賬戶的開(kāi)戶銀行(以下簡(jiǎn)稱監(jiān)管銀行)，與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，并按照一個(gè)預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶的原則在監(jiān)管銀行開(kāi)立專用賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得從專用賬戶中支取現(xiàn)金。
 
  預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、人行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局共同制定。
 
  第六條 商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶，由監(jiān)管銀行對(duì)重點(diǎn)監(jiān)管額度部分實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè)。
 
  重點(diǎn)監(jiān)管額度是指預(yù)售項(xiàng)目所需的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購(gòu)置、配套建設(shè)、代征代建等相關(guān)建設(shè)費(fèi)用總額。其中，住宅項(xiàng)目應(yīng)包括按照本市相關(guān)規(guī)定達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費(fèi)用。
 
  第七條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理商品房預(yù)售許可時(shí)，應(yīng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管方案，并提交預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。預(yù)售資金監(jiān)管方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：
 
  (一)項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度；
 
  (二)項(xiàng)目用款計(jì)劃；
 
  (三)專用賬戶名稱、賬號(hào)；
 
  (四)其他需要說(shuō)明的情況。
 
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)在售樓場(chǎng)所公示預(yù)售資金監(jiān)管方案及監(jiān)管協(xié)議。
 
  第八條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委通過(guò)門戶網(wǎng)站公示預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱及賬號(hào)。
 
  第九條 項(xiàng)目用款計(jì)劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗(yàn)收備案、初始登記完成四個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。
 
  項(xiàng)目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上(含7層)10層以下建筑的，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點(diǎn)；擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上(含10層)建筑的，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一”、“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二”節(jié)點(diǎn)。
 
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個(gè)節(jié)點(diǎn)的用款額度。完成初始登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點(diǎn)監(jiān)管額度的5%。
 
  第十條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)參照本區(qū)縣建設(shè)項(xiàng)目綜合建設(shè)費(fèi)用，并根據(jù)項(xiàng)目的交付使用條件等情況核定項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度及各節(jié)點(diǎn)用款額度。核定保障性住房項(xiàng)目重點(diǎn)監(jiān)管額度及各節(jié)點(diǎn)用款額度時(shí)，應(yīng)考慮其建設(shè)和銷售特點(diǎn)。
 
  第十一條 預(yù)售項(xiàng)目需變更監(jiān)管銀行的，應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行先向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請(qǐng)。變更期間，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停該項(xiàng)目網(wǎng)上簽約。
 
  項(xiàng)目暫停網(wǎng)上簽約后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)與原監(jiān)管銀行解除監(jiān)管協(xié)議，重新選定監(jiān)管銀行，開(kāi)立新專用賬戶，簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；項(xiàng)目已銷售的，還應(yīng)向全部購(gòu)房人及購(gòu)房貸款銀行告知監(jiān)管銀行變更情況，并將原專用賬戶內(nèi)資金全部轉(zhuǎn)入新開(kāi)立的專用賬戶，撤銷原專用賬戶。上述事項(xiàng)辦理完成后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)持以下材料到區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理變更手續(xù)。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門恢復(fù)該項(xiàng)目網(wǎng)上簽約。
 
  (一)變更監(jiān)管銀行申請(qǐng)；
 
  (二)解除監(jiān)管協(xié)議；
 
  (三)新簽訂的監(jiān)管協(xié)議；
 
  (四)已告知購(gòu)房人監(jiān)管銀行變更情況的證明材料；
 
  (五)已告知購(gòu)房貸款銀行監(jiān)管銀行變更情況的證明材料；
 
  (六)新監(jiān)管銀行出具的資金轉(zhuǎn)入新專用賬戶的證明材料；
 
  (七)原監(jiān)管銀行出具的原專用賬戶撤銷的證明材料；
 
  (八)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要求的其他材料。
 
  第十二條 預(yù)售資金監(jiān)管期間，發(fā)生房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名稱變更、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需辦理預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)變更手續(xù)。
 
  第三章 預(yù)售資金的收存、支取
 
  第十三條 項(xiàng)目預(yù)售過(guò)程中，購(gòu)房款應(yīng)直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得直接收取除定金外的其他商品房預(yù)售資金。
 
  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收取的定金，應(yīng)在完成商品房網(wǎng)上簽約后五個(gè)工作日內(nèi)存入專用賬戶。
 
  第十四條 購(gòu)房人申請(qǐng)貸款的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)將專用賬戶提供給貸款銀行，作為貸款到賬賬戶。貸款銀行應(yīng)將貸款直接發(fā)放至專用賬戶。
 
  第十五條 專用賬戶內(nèi)資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請(qǐng)支取超出部分的資金優(yōu)先用于工程建設(shè)。
 
  第十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向監(jiān)管銀行申請(qǐng)支取預(yù)售資金的，應(yīng)提出書面申請(qǐng)，并提交以下材料：
 
  (一)地下結(jié)構(gòu)完成節(jié)點(diǎn)，提交勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理(建設(shè))等單位簽字(章)的《地基與基礎(chǔ)分部工程驗(yàn)收記錄》；
 
  (二)建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一、二分之一、三分之二節(jié)點(diǎn)，提交由勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理(建設(shè))等單位簽字(章)的相應(yīng)層數(shù)的《主體結(jié)構(gòu)子分部工程驗(yàn)收記錄》；
 
  (三)主體結(jié)構(gòu)完成節(jié)點(diǎn)，提交勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理(建設(shè))等單位簽字(章)的《主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收記錄》；
 
  (四)竣工驗(yàn)收備案節(jié)點(diǎn)，提交建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位簽章的《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案表》。
 
  第十七條 監(jiān)管銀行應(yīng)履行專用賬戶資金出賬審核責(zé)任，收到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用款申請(qǐng)后，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，符合資金使用條件的，應(yīng)在五個(gè)工作日內(nèi)撥付資金。
 
  第十八條 專用賬戶內(nèi)資金未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的網(wǎng)簽合同注銷證明文件，向監(jiān)管銀行申請(qǐng)退回已入賬相應(yīng)購(gòu)房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在二個(gè)工作日內(nèi)撥付。
 
  專用賬戶內(nèi)資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人解除購(gòu)房合同的，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行退款。
 
  第十九條 預(yù)售項(xiàng)目完成房屋初始登記的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可持房屋所有權(quán)登記證明向監(jiān)管銀行申請(qǐng)解除資金監(jiān)管并撤銷專用賬戶。監(jiān)管銀行審核符合條件的，應(yīng)在三個(gè)工作日內(nèi)解除對(duì)該項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管，并撤銷專用賬戶。
 
  房屋所有權(quán)登記樓棟號(hào)與預(yù)售許可樓棟號(hào)不一致的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)一并提交《房產(chǎn)測(cè)繪成果備案表》。
 
  第二十條 有下列情形之一的，市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以暫停房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盡快改正，并可協(xié)調(diào)相關(guān)部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金使用。
 
  (一)預(yù)售項(xiàng)目發(fā)生質(zhì)量事故的；
 
  (二)預(yù)售項(xiàng)目未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)的；
 
  (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為，影響工程建設(shè)的；
 
  (四)市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)為的其他情形。
 
  第二十一條 專用賬戶內(nèi)資金未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點(diǎn)用款額度時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因支付工程建設(shè)費(fèi)用或農(nóng)民工工資困難，存在社會(huì)矛盾風(fēng)險(xiǎn)隱患，確需使用預(yù)售資金支付相應(yīng)費(fèi)用的，可向區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出書面用款申請(qǐng)，經(jīng)區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核后，可啟動(dòng)應(yīng)急用款方式支取資金。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)監(jiān)督該項(xiàng)目的資金使用。
 
  第四章 監(jiān)督管理
 
  第二十二條 監(jiān)管銀行應(yīng)指定專人負(fù)責(zé)預(yù)售資金監(jiān)管工作，嚴(yán)格按照本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)相關(guān)接口規(guī)定，準(zhǔn)確、及時(shí)上傳數(shù)據(jù)；按照市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要求做好數(shù)據(jù)整理工作，報(bào)送專用賬戶出入賬情況，配合開(kāi)展預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)法工作。
 
  第二十三條 監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)預(yù)售資金未按時(shí)、足額存入專用賬戶的，應(yīng)及時(shí)將相關(guān)情況報(bào)送區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。
 
  第二十四條 監(jiān)管銀行應(yīng)加強(qiáng)專用賬戶管理，建立健全授權(quán)審批等內(nèi)部管理制度，定期核查預(yù)售資金審批支出等環(huán)節(jié)的制度執(zhí)行情況，發(fā)現(xiàn)違規(guī)出賬等問(wèn)題的，應(yīng)立即改正。
 
  第二十五條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)做好日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作，建立預(yù)售項(xiàng)目巡查制度，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目出入賬存在問(wèn)題的，責(zé)令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)限期改正，未按期改正的暫停網(wǎng)上簽約。發(fā)現(xiàn)監(jiān)管銀行違規(guī)的，應(yīng)將相關(guān)情況報(bào)送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委。
 
  第二十六條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令其限期改正，未按期改正的暫停違規(guī)項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約，并將其違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。情節(jié)嚴(yán)重的，暫停該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的網(wǎng)上簽約，并向社會(huì)公示。
 
  (一)未按本辦法規(guī)定收存、支取預(yù)售資金的；
 
  (二)以收取其他款項(xiàng)為由逃避預(yù)售資金監(jiān)管的；
 
  (三)提供虛假證明材料申請(qǐng)使用預(yù)售資金的；
 
  (四)未按本辦法規(guī)定向購(gòu)房人貸款銀行提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶的；
 
  (五)其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。
 
  第二十七條 監(jiān)管銀行有下列情形之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委通報(bào)人行營(yíng)業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局做相應(yīng)處理；違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重的，不得監(jiān)管新預(yù)售項(xiàng)目。
 
  (一)未按規(guī)定審核用款申請(qǐng)，撥付預(yù)售資金的；
 
  (二)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在違規(guī)收存預(yù)售資金行為，未及時(shí)報(bào)送區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的；
 
  (三)未按預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范傳輸數(shù)據(jù)的；
 
  (四)其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。
 
  第二十八條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法對(duì)相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會(huì)公示。
 
  勘察單位、設(shè)計(jì)單位違反上述規(guī)定的，由市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門移交相關(guān)管理部門予以處理。
 
  第二十九條 違反本辦法規(guī)定，相關(guān)部門工作人員在預(yù)售資金監(jiān)管工作中存在玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊等行為的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
 
  第五章 附則
 
  第三十條 本辦法自2013年7月1日起施行。《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》(京建發(fā)[2010]612號(hào))同時(shí)廢止。
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