福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行)
福州市統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議指導(dǎo)意見（試行)
市住房保障和房產(chǎn)管理局
（2015年1月）
為緩解當(dāng)前我市安置現(xiàn)房緊缺狀況，促進(jìn)我市征收工作順利開展，解決被征收房屋群眾對安置現(xiàn)房的需求，特制訂如下意見。
一、購買主體
由各區(qū)政府指定一家國有企業(yè)作為統(tǒng)購商品房和安置房的購買主體?；刭彴仓脜f(xié)議可以由原征遷實施單位負(fù)責(zé)。
二、資金來源
統(tǒng)購房源所需的前期調(diào)度資金由各區(qū)政府統(tǒng)籌解決，之后根據(jù)購房合同簽訂情況和對接使用情況，由房源所對接安置的征收項目業(yè)主單位及時對接房源、撥付訂購房款，所需資金列入對應(yīng)項目的征收成本，由項目業(yè)主按實結(jié)算。
三、購買條件
(一)商品房
1.建筑面積在45m2～135 m2的房型；
2.已辦理預(yù)售許可證并已封頂或竣工。
(二)安置房
1.建筑戶型面積在45m2～135 m2的住房；
2.已竣工并辦理安置結(jié)算手續(xù)；
3.原被征遷房屋產(chǎn)權(quán)明確無爭議或按維權(quán)政策、人口政策予以確權(quán)安置的安置房，相關(guān)權(quán)利人共同具結(jié)自愿出售，并經(jīng)七天公示無異議；
4.被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房；
5.所有權(quán)人及共有人自愿出售；
6.尚未裝修入住。
(三)安置協(xié)議
1.原被征遷房屋產(chǎn)權(quán)明確無爭議，或按維權(quán)政策、人口政策予以確權(quán)安置的安置房，相關(guān)權(quán)利人共同具結(jié)自愿出售，并經(jīng)七天公示無異議；
2.被征遷戶已有自用產(chǎn)權(quán)住宅外多余的住宅用房；
3.回購后的自住安置房面積戶均大于60 m2且人均大于等于30 m2；
4.所有權(quán)人及共有人自愿出售。
四、購買方式
根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》，政府采購共有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)、競爭性談判、單一來源采購、詢價等方式。
(一)商品房
1.采購方式：考慮到統(tǒng)購的商品房系用于征收項目安置使用，建議為主采用競爭性談判或單一來源采購方式開展統(tǒng)購商品房工作。由各區(qū)政府成立回購領(lǐng)導(dǎo)小組和談判小組，在具體項目談判過程中，由區(qū)談判小組負(fù)責(zé)根據(jù)《中華人民共和國政府采購法》關(guān)于競爭性談判或單一來源采購程序規(guī)定，嚴(yán)格按照流程開展協(xié)商談判工作。
2.工作流程：(1)成立專項談判小組→(2)選擇供應(yīng)商→(3)提交相關(guān)文件→(4)選取評估機(jī)構(gòu)開展評估→(5)確定評估價格→(6)組織具體洽談→(7)最終報價方案→(8)回購領(lǐng)導(dǎo)小組審議→(9)擬定合同條款→(10)報請市政府審定→(11)發(fā)出通知書→(12)簽訂購買合同
(二)安置房
1.采購方式：由購買房源的主體單位根據(jù)征收項目安置現(xiàn)房的需求情況，不定期向社會公開發(fā)布統(tǒng)購安置房的公告。
2.工作流程：(1)發(fā)布統(tǒng)購安置房公告→(2)確定統(tǒng)購房源→(3)提交相關(guān)資料（房屋所有權(quán)人提請出售；安置房已辦理產(chǎn)權(quán)的需提交身份證、產(chǎn)權(quán)證；未辦理產(chǎn)權(quán)的提交身份證、征遷補償安置協(xié)議書、安置房回遷決算單、產(chǎn)權(quán)注銷證明書等）→(4)選取評估機(jī)構(gòu)開展評估→(5)確定評估價格→(6)雙方洽談達(dá)成一致意見后報統(tǒng)購領(lǐng)導(dǎo)小組審議→(7)審議通過后組織簽訂購買合同
(三)安置協(xié)議
1.采購方式：在安置房回遷前，由征遷實施單位向被征收人發(fā)布回購安置協(xié)議的公告。
2.工作流程：(1)發(fā)布回購安置協(xié)議公告→(2)確定回購房源→(3)提交相關(guān)資料（被征收人提請出售；提交身份證、征遷補償安置協(xié)議書等）→(4)選取評估機(jī)構(gòu)開展評估→(5)確定評估價格→(6)雙方洽談達(dá)成一致意見后報回購領(lǐng)導(dǎo)小組審議→(7)審議通過后組織簽訂購買合同
3.在具體實施過程中，各區(qū)可根據(jù)實際情況進(jìn)一步制定回購安置協(xié)議運作機(jī)制或操作辦法，規(guī)范回購行為。
五、購買價格
(一)商品房
由區(qū)統(tǒng)購單位委托抽簽選定的七家評估機(jī)構(gòu)對統(tǒng)購商品房進(jìn)行市場評估，去掉最高價和最低價后進(jìn)行平均，以平均價格為基數(shù)與開發(fā)企業(yè)進(jìn)行協(xié)商洽談，協(xié)商確定的價格原則上低于市場評估價格15%以上。若協(xié)商確定的價格低于市場評估價格15%以上，由統(tǒng)購單位研究確定后報市政府備案（其中大宗采購報請市政府研究確定）；對于個別特別適合其急需購買用于安置的商品房，但協(xié)商確定的價格無法低于市場評估價格15%以上的，由統(tǒng)購單位研究把關(guān)后上報市政府研究確定。
（二）安置房
由區(qū)統(tǒng)購單位委托經(jīng)抽簽選定的七家評估機(jī)構(gòu)對擬統(tǒng)購安置房進(jìn)行市場評估，去掉最高價和最低價后進(jìn)行平均，然后以平均價格作為回購價格。安置房層次調(diào)節(jié)系數(shù)以五層為零計算，層次每增加一層，價格增加50元/ m2；每降低一層，價格減少50元/ m2。
?。ㄈ┌仓脜f(xié)議
由征收實施單位委托經(jīng)抽簽選定的七家評估機(jī)構(gòu)對擬回遷安置房進(jìn)行市場評估，去掉最高價和最低價后進(jìn)行平均，然后以平均價格的95%作為回購價格，不計層次差價。
六、簽約方式
(一)統(tǒng)購商品房
主要的簽約方式有兩種：即預(yù)訂方式和買斷方式。
1.預(yù)訂方式：即由區(qū)政府指定的購買主體單位與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預(yù)訂合同，在合同生效后30日內(nèi)支付不超過20%的預(yù)訂金，鎖定房源及房價。鎖定的房源提供給選擇貨幣安置的被征收人購買，被征收人與開發(fā)商直接簽訂商品房買賣合同。
2.買斷方式：即由區(qū)政府指定的購買主體單位與開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同，在合同生效后的相應(yīng)進(jìn)度節(jié)點分批支付購房款。（即：在簽訂統(tǒng)購合同后10個工作日內(nèi)支付不超過60%的購房款，以鎖定房源；待項目主體工程和附屬工程建設(shè)完成并通過總體驗收后10個工作日內(nèi)再支付到總價款的90%，開發(fā)單位辦理完總登手續(xù)后10個工作日內(nèi)支付到總價款的95%，待開發(fā)單位配合完成回遷安置并辦理產(chǎn)權(quán)證后支付購房剩余尾款，買斷房源。）買斷的房源提供給選擇實物安置的被征收人對接。即由區(qū)政府指定的購買主體單位再與被征收人及征收實施單位簽訂安置三方協(xié)議。
(二)統(tǒng)購安置房及回購安置協(xié)議
采取買斷的簽約方式。
七、發(fā)票管理和稅費征收
發(fā)票管理和稅費征收根據(jù)相關(guān)具體規(guī)定辦理。
八、使用管理
各區(qū)購買單位在簽訂統(tǒng)（回）購合同后5個工作日內(nèi)向市住房保障和房產(chǎn)管理局報備，符合條件的列為保障房統(tǒng)計，各區(qū)統(tǒng)（回）購的商品房、安置房原則上用于各自區(qū)域內(nèi)的房屋征收項目使用。統(tǒng)（回）購的房源原則上不能積壓，一般在半年內(nèi)對接安置；若半年內(nèi)未對接安置的，由市住房保障和房產(chǎn)管理局局協(xié)調(diào)辦收回，用于全市房屋征收項目使用。
九、工作經(jīng)費
統(tǒng)購商品房和安置房、回購安置協(xié)議所需的工作經(jīng)費，由統(tǒng)（回）購單位與使用單位協(xié)商支付，列入項目征收成本。評估費用參照我市區(qū)位評估評估費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，由使用單位支付，列入項目征收成本。
閩公網(wǎng)安備：
