關(guān)于《閩清縣人民政府關(guān)于公布閩清縣2022年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的通知》的政策解讀
閩清縣人民政府于2023年8月7日印發(fā)了《閩清縣人民政府關(guān)于公布閩清縣2022年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的通知》（梅政綜規(guī)〔2023〕5號），現(xiàn)就有關(guān)制定情況作出如下說明：
一、制定的背景和依據(jù)
?。ㄒ唬┲贫ǖ谋匾院涂尚行裕?/p>
1、國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)發(fā)展和深化改革的必然要求
2022年是“十四五”規(guī)劃的第二年，國家對加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變和社會全面進(jìn)步提出了更高的要求，地價政策必然要反映國家經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控的取向，適應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變的需要。同時，隨著國有土地使用權(quán)制度改革的進(jìn)一步深化和市場化配置土地范圍的逐步擴(kuò)大，客觀上也需要對原有的基準(zhǔn)地價體系進(jìn)行補(bǔ)充和完善。
2、新形勢下加強(qiáng)土地利用管理的需要
隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)工作的日益深入與發(fā)展、國土空間規(guī)劃的編制，以及城鎮(zhèn)建設(shè)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加速，閩清縣城鎮(zhèn)建設(shè)面貌和土地功能分區(qū)發(fā)生了較大的變化，不同用途、不同區(qū)域的地價水平也發(fā)生了較大的變化。2020年8月13日，《福建省自然資源廳關(guān)于印發(fā)<若干產(chǎn)業(yè)項目用地管理分類目錄>（2020年本）》的通知（閩自然資發(fā)[2020]51號），對一些新興產(chǎn)業(yè)用地的用途和地價適用進(jìn)行了規(guī)范。因此，有必要對現(xiàn)有的基準(zhǔn)地價進(jìn)行全面更新，以拓展覆蓋面、增強(qiáng)可操作性和現(xiàn)勢行，擴(kuò)大應(yīng)用范圍，增加制定社會經(jīng)濟(jì)生活中現(xiàn)有的和急需的不同土地用途的基準(zhǔn)地價，以滿足土地利用管理和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。
3、遵照福建省自然資源廳的統(tǒng)一部署
閩清縣上一輪基準(zhǔn)地價評估的基準(zhǔn)日是2019年7月1日，至今已有兩年多。根據(jù)省委辦公廳、省政府辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)營性房地產(chǎn)用地出讓工作的意見》（閩委辦發(fā)〔2014〕18號）要求，基準(zhǔn)地價原則上每二年更新一次。2022年1月14日，福建省自然資源廳辦公室發(fā)出《關(guān)于開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價更新有關(guān)工作的通知》（閩自然資辦[2022]2號），要求嚴(yán)格按照《自然資源分等定級通則》（TD/T 1060-2021）、《自然資源價格評估通則》（TD/T 1061-2021）等有關(guān)規(guī)定，以及新修訂的《福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作技術(shù)要點（2022年版）》，于2022年9月30日前完成居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地等用地基準(zhǔn)地價的全面更新、公布和備案工作。
綜上所述，必須組織開展對現(xiàn)行基準(zhǔn)地價成果的更新，保證基準(zhǔn)地價成果的科學(xué)性、合理性、現(xiàn)勢性和實用性，以滿足土地利用管理和其它經(jīng)濟(jì)社會活動的需要。
?。ǘ┲贫ㄒ罁?jù)：
1.《福建省自然資源廳關(guān)于做好2022年自然資源評價評估工作的通知》；
2.《福州市自然資源和規(guī)劃局關(guān)于做好2022年度自然資源評價評估工作的通知》；
3.《福建省自然資源廳辦公室關(guān)于開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價更新有關(guān)工作的通知》（閩自然資辦〔2022〕2號）；
4.《福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作技術(shù)要點（2022年版）》
5.《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）的通知》（自然資辦發(fā)〔2020〕51號）
6.《福建省自然資源廳關(guān)于印發(fā)<若干產(chǎn)業(yè)項目用地管理分類目錄>（2020年本）的通知》（閩自然資發(fā)〔2020〕51號）
二、制定過程
1.起草單位：為加強(qiáng)對本次基準(zhǔn)地價更新工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，閩清縣自然資源和規(guī)劃局組織成立基準(zhǔn)地價更新工作小組，以加強(qiáng)對閩清縣基準(zhǔn)地價更新的組織領(lǐng)導(dǎo)；確定技術(shù)承擔(dān)單位和委托合同，落實工作經(jīng)費。
通過公開招投標(biāo)確定福建大地土地評估房地產(chǎn)估價有限公司承擔(dān)閩清縣基準(zhǔn)地價更新的具體工作。福建大地土地評估房地產(chǎn)估價有限公司根據(jù)工作要求成立了項目課題組，具體負(fù)責(zé)閩清縣基準(zhǔn)地價更新工作的各項任務(wù)，形成閩清縣基準(zhǔn)地價更新工作成果。
2.征求意見：在整個城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作過程中，作業(yè)單位始終重視和自然資源部門及相關(guān)專業(yè)人員的溝通，經(jīng)常征求專家的意見，并就遇到的疑難問題進(jìn)行研討進(jìn)行化解。形成初步工作成果后，首先征求縣自然資源和規(guī)劃局意見并進(jìn)行修改，然后再邀請相關(guān)部門及專家進(jìn)行論證修改，于2023年3月3日組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、專家、群眾代表進(jìn)行聽證，廣泛聽取意見和建議，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)對部分地段地類提出修改，專家要求對附圖注記等要素進(jìn)行完善，作業(yè)單位認(rèn)真進(jìn)行修改完善，最后向福州市自然資源和規(guī)劃局申請并通過了成果驗收，于2023年6月5日經(jīng)2023年縣政府第7次常務(wù)會議研究同意。
3.合法性審查的經(jīng)過和情況：《閩清縣人民政府關(guān)于公布閩清縣2022年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價的通知》（送審稿）已經(jīng)部門法律顧問、縣司法局與縣政府法律顧問文件進(jìn)行了合法性審查(包括公平競爭審查)。并提出了如下審查意見:
1.按照福建省自然資源廳《福建省自然資源廳辦公室關(guān)于開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價更新有關(guān)工作的通知》（閩自然資辦〔2022〕2號）的統(tǒng)一部署要求，閩清縣新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價需要進(jìn)行修編，閩清縣自然資源和規(guī)劃局作為我縣土地行政主管部門，有權(quán)依照上級機(jī)關(guān)的統(tǒng)一部署要求，開展閩清縣新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修編工作。
2.閩清縣自然資源和規(guī)劃局在開展修編過程中，系根據(jù)福建省自然資源廳印發(fā)的《福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修編工作方案》和《福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修編技術(shù)方案》開展相關(guān)工作。因此，閩清縣自然資源和規(guī)劃局在新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修編工作中所采用的技術(shù)路線和修編方法等符合上級文件的規(guī)定。
3.在閩清縣新一輪城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價修編工作成果驗收前，閩清縣自然資源和規(guī)劃局已經(jīng)于2023年1月31日發(fā)布聽證公告，于2023年3月3日對基準(zhǔn)地價修編工作成果召開了聽證會，符合《自然資源聽證規(guī)定》第十二條“有下列情形之一的，主管部門應(yīng)當(dāng)組織聽證：（一）擬定或者修改基準(zhǔn)地價”、第十三條“主管部門對本規(guī)定第十二條規(guī)定的事項舉行聽證的，應(yīng)當(dāng)在舉行聽證會30日前，向社會公告聽證會的時間、地點、內(nèi)容和申請參加聽證會須知”等的程序規(guī)定，會后閩清縣自然資源和規(guī)劃局針對聽證意見進(jìn)行了修改完善。
4.2023年3月28日，閩清縣自然資源和規(guī)劃局將經(jīng)多方審議的新一輪基準(zhǔn)地價修編成果上報福州市自然資源和規(guī)劃局申請驗收，福州市自然資源和規(guī)劃局于2023年4月23日正式下文同意了我縣城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新成果通過驗收。
5.基準(zhǔn)地價價格符合《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（GB/T18508—2014），其中工業(yè)用地價格符合《國土資源部關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)實施政策的通知》（國土資發(fā)〔2009〕56號），閩清屬于十二等，按附件一（全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)）中十二等最低價格為120元/平方米（折8萬元/畝），工業(yè)用地基準(zhǔn)地價價格符合以上規(guī)定。
6.基準(zhǔn)地價內(nèi)涵符合《福建省自然資源廳辦公室關(guān)于開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價更新有關(guān)工作的通知》（閩自然資辦〔2022〕2號）中附件一《福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作技術(shù)要點（2022年版）》第四點中第一條，具體內(nèi)容如下：“四、更新有關(guān)技術(shù)要求和規(guī)定，（一）基準(zhǔn)地價內(nèi)涵，1.基準(zhǔn)地價用地類型：嚴(yán)格按照《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）的通知》（自然資辦發(fā)〔2020〕51號）要求，規(guī)范用地類型名稱和內(nèi)涵，基準(zhǔn)地價的用地類型范圍應(yīng)包括居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地、公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間用地等。其他用地類型是否納入本輪基準(zhǔn)地價更新范圍，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況和管理工作需要自行研究確定......”
7.基準(zhǔn)地價用途分類符合《自然資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)國土空間調(diào)查、規(guī)劃、用途管制用地用海分類指南（試行）的通知》（自然資辦發(fā)〔2020〕51號）與《福建省自然資源廳關(guān)于印發(fā)<若干產(chǎn)業(yè)項目用地管理分類目錄>（2020年本）》的通知（閩自然資發(fā)〔2020〕51號）。
綜上，上述文件符合法律、法規(guī)、規(guī)章以及上位規(guī)范的規(guī)定。
4.會議研究及簽署情況：2023年3月26日，馮青副縣長召集相關(guān)單位聽取審議了新一輪基準(zhǔn)地價修編成果；6月5日，經(jīng)2023年縣政府第7次常務(wù)會議研究同意。
三、主要內(nèi)容
（一）基準(zhǔn)地價內(nèi)涵
1、土地權(quán)利類型：出讓土地使用權(quán)。
2、基準(zhǔn)地價估價期日：2022年1月1日。
3、基準(zhǔn)地價年期：基準(zhǔn)地價年期統(tǒng)一為各類用途的法定最高使用年限。其中居住用地70年，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地40年，工礦用地、倉儲用地、公共管理與公共服務(wù)用地、公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間用地、交通運輸用地、特殊用地50年。
4、基準(zhǔn)地價開發(fā)程度：統(tǒng)一為“五通一平”，即宗地外通路、通上水、通下水、通電、通訊、宗地內(nèi)土地平整。
5、基準(zhǔn)地價容積率：閩清縣的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地路線價為里地線12米，容積率為1.0，建筑密度為100％,商業(yè)服務(wù)業(yè)用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.5，居住用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.5，公共管理與公共服務(wù)用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.5，工礦用地、倉儲用地、公用設(shè)施用地、綠地與開敞空間用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為1.0，交通運輸用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為1.0（其中交通場站用地、其他交通設(shè)施用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.5），特殊用地的標(biāo)準(zhǔn)容積率為2.5。
6、本次更新的基準(zhǔn)地價表和基準(zhǔn)地價圖中，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地為零售商業(yè)用地類型的價格，居住用地為城鎮(zhèn)住宅用地類型的價格，公共管理與公共服務(wù)用地為教育用地類型的價格，工礦用地為工業(yè)用地類型的價格，其它各細(xì)分用地類型的土地價格按照《各細(xì)分用地類型基準(zhǔn)地價用途修正系數(shù)表》中的系數(shù)修正后確定價格。
（二）基準(zhǔn)地價的價格構(gòu)成
基準(zhǔn)地價的價格構(gòu)成包括土地取得成本、土地前期開發(fā)成本、按規(guī)定收取的相關(guān)費用和土地出讓收益四個部分，不包括城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費和契稅。
1、土地取得成本：包括征地、房屋征收補(bǔ)償費用，其中征地費用包括土地補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費和青苗、地上物補(bǔ)償費等費用，房屋征收補(bǔ)償費用包括征收房屋及構(gòu)筑物的補(bǔ)償費、安置補(bǔ)助費等費用。
2、土地前期開發(fā)成本：指土地前期開發(fā)程度達(dá)到宗地紅線外“五通”（通路、通上水、通下水、通電、通訊）宗地紅線內(nèi)“一平”（場地平整）所需的費用。
3、按規(guī)定收取的相關(guān)費用：包括耕地開墾費、耕地占用稅、森林植被恢復(fù)費以及按規(guī)定應(yīng)收取的其它費用等。
4、土地出讓收益：是指土地出讓收入扣除土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用等土地出讓成本后的收益，包含新增建設(shè)用地土地有償使用費和土地出讓收入計提（安排）的各類專項資金（農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金、保障性住房建設(shè)資金、農(nóng)田水利建設(shè)資金、教育資金、土地出讓業(yè)務(wù)費、被征地農(nóng)民保障資金等）。
（三）基準(zhǔn)地價更新的范圍
根據(jù)《福建省自然資源廳辦公室關(guān)于開展城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和標(biāo)定地價更新有關(guān)工作的通知》（閩自然資辦[2022]2號）和《福建省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新工作技術(shù)要點（2022年版）》等文件要求，參照閩清縣最新劃定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界并結(jié)合閩清縣實際需求，確定本次閩清縣城區(qū)基準(zhǔn)地價更新工作范圍為梅城鎮(zhèn)、梅溪鎮(zhèn)、云龍鄉(xiāng)，總面積32.93平方公里；閩清縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價更新的工作范圍為坂東鎮(zhèn)、東橋鎮(zhèn)、池園鎮(zhèn)、塔莊鎮(zhèn)、白樟鎮(zhèn)、白中鎮(zhèn)、省璜鎮(zhèn)、金沙鎮(zhèn)、雄江鎮(zhèn)、上蓮鄉(xiāng)、三溪鄉(xiāng)、桔林鄉(xiāng)、下祝鄉(xiāng)，總面積1196.71平方公里。
（四）使用基準(zhǔn)地價測算宗地地價中的其它說明
由于城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地價格存在較大的差異，因此對縣城區(qū)的土地級別直接對照“城區(qū)基準(zhǔn)地價表”進(jìn)行操作實施；鄉(xiāng)鎮(zhèn)建成區(qū)（鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃范圍線內(nèi)土地）按“閩清縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級別分布”劃分的土地級別進(jìn)行操作。商業(yè)服務(wù)業(yè)用地路線價僅作為可分割銷售的零售商業(yè)用地、批發(fā)市場用地樓面價使用，其他的商業(yè)服務(wù)業(yè)用地根據(jù)商業(yè)服務(wù)業(yè)用地級別價確定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)總體規(guī)劃范圍外的其他土地，其基準(zhǔn)地價按最后一級標(biāo)準(zhǔn)的80%計算(工業(yè)用地除外)。各細(xì)分用地類型修正后基準(zhǔn)地價低于工業(yè)用地基準(zhǔn)地價的，直接參照工業(yè)用地基準(zhǔn)地價。
閩公網(wǎng)安備：
