規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體經(jīng)營行為 維護(hù)住房租賃承租人合法權(quán)益 ——解讀《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》
針對(duì)住房租賃市場(chǎng)存在的發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人等問題，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家發(fā)展改革委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、國家網(wǎng)信辦6部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），規(guī)范住房租賃市場(chǎng)主體經(jīng)營行為，保障住房租賃各方特別是承租人的合法權(quán)益。中國建設(shè)報(bào)特邀請(qǐng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司和中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“中房學(xué)”）有關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《意見》進(jìn)行了解讀。
問：《意見》出臺(tái)的背景是什么？
部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人：近年來，在大力培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)一系列政策措施的引導(dǎo)下，我國住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，為解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題發(fā)揮了重要作用。但住房租賃市場(chǎng)同時(shí)存在眾多侵害租房群眾合法權(quán)益、影響社會(huì)和諧穩(wěn)定違法違規(guī)行為。2019年6月以來，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門按照黨中央對(duì)“不忘初心、牢記使命”主題教育的總體要求、中央紀(jì)委國家監(jiān)委關(guān)于專項(xiàng)整治漠視侵害群眾利益問題的統(tǒng)一部署，在全國范圍內(nèi)開展整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作，并取得了初步成效。為進(jìn)一步鞏固專項(xiàng)整治成果，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等6部門聯(lián)合印發(fā)《意見》。《意見》突出問題導(dǎo)向，強(qiáng)化有效監(jiān)管，將整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的成果制度化、常態(tài)化。
問：下一步將如何做好《意見》的貫徹落實(shí)工作？
部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司有關(guān)負(fù)責(zé)人：下一步，我們要以專項(xiàng)整治和《意見》印發(fā)為契機(jī)，加大監(jiān)管力度，持續(xù)整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序，同時(shí)加強(qiáng)制度建設(shè)，建立規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的長效機(jī)制，不斷優(yōu)化住房租賃市場(chǎng)環(huán)境，讓群眾租房更安心。
一是提高政治站位。各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要認(rèn)真學(xué)習(xí)《意見》，深刻領(lǐng)會(huì)《意見》內(nèi)容，把整治住房租賃中介機(jī)構(gòu)亂象工作和貫徹落實(shí)《意見》作為重大政治任務(wù)，切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感、使命感。因?yàn)樽》孔赓U事關(guān)城鎮(zhèn)1.8億租房群眾，他們多數(shù)是外來務(wù)工人員和新就業(yè)大學(xué)畢業(yè)生等新市民群體?！兑庖姟肪褪墙鉀Q新市民群體最急、最憂、最盼的緊迫關(guān)切，就是以實(shí)際行動(dòng)踐行初心使命，讓他們感受到主題教育實(shí)實(shí)在在成效的具體舉措。各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要不折不扣落實(shí)《意見》提出的工作要求，真正把市場(chǎng)亂象整治好。
二是落實(shí)牽頭責(zé)任。各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要繼續(xù)發(fā)揮好牽頭單位作用，繼續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展改革、公安、市場(chǎng)、金融、網(wǎng)信等相關(guān)部門深度參與，共同貫徹落實(shí)《意見》中的各項(xiàng)政策舉措。同時(shí)，要強(qiáng)化督促指導(dǎo)，省里要壓實(shí)責(zé)任，市里要注重落實(shí)，把《意見》精神貫徹到區(qū)縣，貫徹到“最后一公里”。
三是堅(jiān)持標(biāo)本兼治。各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門既要治標(biāo)，更要治本，把“當(dāng)下改”與“長久立”結(jié)合起來，會(huì)同相關(guān)部門針對(duì)重點(diǎn)問題進(jìn)行重點(diǎn)研究，把《意見》的貫徹落實(shí)與本地住房租賃市場(chǎng)存在的突出問題結(jié)合起來。同時(shí)，各級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門也要注意發(fā)揮行業(yè)自律的作用，由行業(yè)協(xié)會(huì)組織中介機(jī)構(gòu)，公開承諾守法經(jīng)營、誠信經(jīng)營，接受社會(huì)公眾和輿論監(jiān)督，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。
問：《意見》著重解決住房租賃市場(chǎng)哪些突出問題？
中房學(xué)有關(guān)負(fù)責(zé)人：《意見》堅(jiān)持問題導(dǎo)向，重點(diǎn)解決發(fā)布虛假房源信息、違規(guī)收費(fèi)、惡意克扣押金租金、租賃合同不備案、威脅恐嚇承租人、違規(guī)使用住房租金貸款6項(xiàng)違法違規(guī)行為。同時(shí)，對(duì)采取“高進(jìn)低出”（支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金）、“長收短付”（收取承租人租金周期長于給付房屋權(quán)利人租金周期）、“租金貸”等經(jīng)營模式的高風(fēng)險(xiǎn)住房租賃企業(yè)，提出了針對(duì)性的政策措施。
問：《意見》包括很多內(nèi)容，其中創(chuàng)新性亮點(diǎn)有哪些？
中房學(xué)有關(guān)負(fù)責(zé)人：《意見》內(nèi)容的創(chuàng)新性亮點(diǎn)很多，其中主要有：
一是住房租賃企業(yè)開業(yè)報(bào)告。目前從事住房租賃經(jīng)營的企業(yè)從其名稱甚至經(jīng)營范圍，基本上看不出是住房租賃企業(yè)，多數(shù)是科技公司的名稱，不便于租房群眾識(shí)別，也不便于監(jiān)管。開業(yè)報(bào)告既不是企業(yè)資質(zhì)審批，也不是備案，實(shí)際上是一種告知。
二是規(guī)定轉(zhuǎn)租住房10套（間）以上的單位或個(gè)人應(yīng)依法辦理市場(chǎng)主體登記。目前各種各樣的單位或個(gè)人從事住房租賃活動(dòng)，特別是無照經(jīng)營的二房東，數(shù)量較多、魚龍混雜，長期以來游離于監(jiān)管之外，像“幾粒老鼠屎壞了一鍋湯”那樣，敗壞了整個(gè)住房租賃行業(yè)聲譽(yù)。
三是經(jīng)由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)成交的住房租賃合同應(yīng)即時(shí)辦理網(wǎng)簽備案。合同即時(shí)網(wǎng)簽備案有助于解決未來可能發(fā)生的合同糾紛，并可以保障租購?fù)瑱?quán)、房租抵扣個(gè)稅、積分落戶等政策的有效實(shí)施，為依法開展住房租金貸款業(yè)務(wù)提供依據(jù)，還可以及時(shí)掌握住房租賃市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展變化。
四是建設(shè)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，該平臺(tái)應(yīng)具備機(jī)構(gòu)備案和開業(yè)報(bào)告、房源核驗(yàn)、信息發(fā)布、合同網(wǎng)簽備案等功能，并逐步實(shí)現(xiàn)該平臺(tái)與綜合治理等系統(tǒng)對(duì)接。
五是住房租賃企業(yè)應(yīng)編制房屋使用說明書，告知承租人房屋及配套設(shè)施的使用方式，提示消防、用電、燃?xì)獾仁褂檬马?xiàng)。住房租賃企業(yè)對(duì)出租房屋進(jìn)行改造或裝修的，裝修后空氣質(zhì)量應(yīng)符合國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，不得危及承租人安全和健康。
六是各地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門要充分發(fā)揮住房租賃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)（學(xué)會(huì)）作用，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員要自覺接受行業(yè)自律管理，強(qiáng)化行業(yè)自律管理。
問：關(guān)于當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)痛點(diǎn)難點(diǎn)，《意見》具體作出了哪些針對(duì)性規(guī)定？
中房學(xué)有關(guān)負(fù)責(zé)人：《意見》針對(duì)目前住房租賃市場(chǎng)的痛點(diǎn)難點(diǎn)，作出了許多具體有效的規(guī)定。
例如，針對(duì)目前較普遍存在的虛假房源信息問題，規(guī)定了保障租賃房源信息真實(shí)性、有效性的辦法，包括：所發(fā)布的房源信息應(yīng)實(shí)名并應(yīng)滿足真實(shí)委托、真實(shí)狀況、真實(shí)價(jià)格（租金）的要求；同一機(jī)構(gòu)的同一房源在同一網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)僅可發(fā)布一次，在不同渠道發(fā)布的房源信息應(yīng)一致，已成交或撤銷委托的房源信息應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)從各種渠道上撤銷；網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)應(yīng)核驗(yàn)房源信息發(fā)布主體資格和房源必要信息；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門有條件的，可建立房源核驗(yàn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，通過提供數(shù)據(jù)接口、房源核驗(yàn)碼等方式，向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)、網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)提供核驗(yàn)服務(wù)。
針對(duì)亂收費(fèi)、押金難退、惡意克扣押金租金問題，《意見》作出了以下規(guī)定：一是收費(fèi)之前應(yīng)向承租人出具收費(fèi)清單，并由承租人簽字確認(rèn)。如果承租人沒有簽字確認(rèn)的，或者收費(fèi)清單上沒有列明的收費(fèi)內(nèi)容，不應(yīng)向承租人收取。二是住房租賃合同期限屆滿時(shí)，除沖抵住房租賃合同明確約定的費(fèi)用外，剩余的租金、押金等應(yīng)及時(shí)退還承租人。住房租賃合同中沒有明確約定的費(fèi)用，不得扣除。三是承租人和出租人續(xù)約的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。
針對(duì)住房租賃金融業(yè)務(wù)方面存在的突出問題，比如租金貸、資金池、加杠桿，某些住房租賃企業(yè)因這類問題而爆雷，《意見》提出了相應(yīng)的解決辦法：一是加強(qiáng)對(duì)“高進(jìn)低出”“長收短付”經(jīng)營模式住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，并將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶；二是住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過30%，超過比例的部分應(yīng)于2022年年底之前逐步調(diào)整到位。
需要指出的是，某些“高進(jìn)低出”的所謂住房租賃企業(yè)，實(shí)際上不是真正意義上的住房租賃企業(yè)，一開始可能就是打著住房租賃企業(yè)的旗號(hào)，借此行騙，應(yīng)屬于詐騙行為。
摘自 《中國建設(shè)報(bào)》 2020.01.21 記者 周麗
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