《福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）》的政策解讀
一、制定目的
為促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，加強商品房預售資金的監(jiān)督管理，防范房地產(chǎn)開發(fā)資金風險，維護購房人合法權益，制定福州市商品房預售資金監(jiān)管辦法（試行）（以下簡稱《辦法》）。
二、制定依據(jù)
《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《福建省商品房預售管理暫行辦法》等有關法律法規(guī)、政策。
三、適用范圍
凡在福州市六城區(qū)范圍內批準預售的商品房建設項目，其預售資金的收繳、使用和監(jiān)督管理工作，適用本《辦法》。
各縣（市）的房地產(chǎn)開發(fā)項目商品房預售資金監(jiān)管由項目所在地建設行政主管部門參照本《辦法》執(zhí)行。
四、預售資金的定義
《辦法》所稱商品房預售資金，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預售商品房時，購房人按照商品房買賣合同約定支付的全部房價款，包含預售首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等。
五、監(jiān)管部門
由福州市城鄉(xiāng)建設局負責，牽頭市住房保障和房產(chǎn)管理局、市金融辦、市不動產(chǎn)登記和交易中心、住房公積金中心等部門，按照職能分工共同指導和監(jiān)督商品房預售資金監(jiān)管工作。
六、主要內容
《辦法》共五章十八條，分為：總則、賬戶設立與繳存、監(jiān)管額度及資金使用、監(jiān)管措施、附則。主要內容如下：
?。ㄒ唬┛倓t：包括目的依據(jù)、監(jiān)管范圍、監(jiān)管部門
?。ǘ┵~戶設立與繳存：包括賬戶設立、專戶繳存
?。ㄈ┍O(jiān)管額度及資金使用：包括監(jiān)管額度、使用范圍、申請流程、撥付進度
1、關于商品房預售資金的監(jiān)管額度，《辦法》第六條作了明確規(guī)定：新建商品房項目的預售資金監(jiān)管額度原則上不高于項目工程總造價的1.2倍，項目建設工程總造價以備案施工合同為準。市城鄉(xiāng)建設局可根據(jù)工程造價定額標準的變化或規(guī)劃設計調整，對項目工程總造價進行核查并根據(jù)核查結果調整監(jiān)管額度。
2、關于商品房預售資金監(jiān)管額度內的資金使用，《辦法》第七條作了明確規(guī)定：監(jiān)管額度內的商品房預售資金專項用于購買該項目建設必需的建筑材料和設備，支付該項目建設的施工進度款，支付該項目的設計、勘察、監(jiān)理、檢測、配套設施等與項目施工相關的費用等。工程款中的人工費（工資費）可依據(jù)《福建省工程建設領域農(nóng)民工工資專用賬戶管理暫行辦法》相關規(guī)定，單獨撥付到工資專戶。
監(jiān)管額度內的商品房預售資金不得挪作他用。不得用于支付任何借（貸）款利息，繳納土地款、罰金、營銷及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)員工工資等與工程施工無關的費用。
3、關于監(jiān)管額度內的商品房預售資金撥付額度，《辦法》第九條規(guī)定：監(jiān)管銀行、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按工程建設進度節(jié)點撥付使用監(jiān)管額度內的商品房預售資金。1、主體結構封頂前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的60％；2、項目竣工驗收前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的85％；3、項目交付使用前，累計申請使用不得超過監(jiān)管額度的95%；4、新建商品房項目在辦理完畢《工程竣工驗收備案表》后，監(jiān)管銀行終止商品房預售資金監(jiān)管。
?。ㄋ模┍O(jiān)管措施：包括工程監(jiān)管、預售監(jiān)管、機構監(jiān)管、信用監(jiān)管、銀行監(jiān)管、貸款監(jiān)管、人員監(jiān)管
《辦法》第十條至第十六條對違反商品房預售資金監(jiān)管規(guī)定的各種違規(guī)行為、責任單位、采取的監(jiān)管措施做了詳細的規(guī)定。
?。ㄎ澹└絼t：包括實施時間、實施范圍以及特案處理
七、制定程序
本《辦法》由福州市城鄉(xiāng)建設局起草，會同市房管局、市金融辦、市不動產(chǎn)登記和交易中心等部門，借鑒廈門、泉州、寧波等城市的經(jīng)驗與做法，并結合我市實際情況，征求相關職能部門的意見，聯(lián)合市房管局、市金融辦、市不動產(chǎn)登記和交易中心共同會稿，經(jīng)由市政府法制辦審核，形成送審稿上報福州市政府常務會議審議通過。
八、實施時間
《辦法》自頒布之日起在福州市六城區(qū)范圍內實施，實施之日起取得商品房預售許可證的項目，全部納入商品房預售資金監(jiān)管范圍。
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