福州市土地發(fā)展中心2022年工作計劃及解讀
2022年，福州市土地發(fā)展中心將圍繞土地資源綜合利用、項目運作周期、資金籌措渠道等幾個方面開展工作。
一、細化摸排，科學謀劃，在土地資源利用上做加法
2022年，中心將進一步深入細化摸排，加強用地謀劃,針對后備資源匱乏問題做好“2個謀劃”。一是謀劃實。在近期試點地塊摸排成果基礎上，推廣至全市范圍實施可開發(fā)用地全面盤整，對四城區(qū)進行“卷地毯”式核查，收集征收摸底、住宅銷售指導價等數(shù)據(jù)，結合航拍影像圖測、實地踏勘核驗等手段，夯實成本、測算安置和收支平衡情況，做好可行性分析。二是謀劃好。在指標允許的情況下加大開發(fā)強度、提高用地效率，逐幅優(yōu)化地塊控規(guī)、生成經(jīng)營運作方案，節(jié)約集約用地、顯化經(jīng)濟價值。
計劃解讀：近兩年來，在受疫情影響經(jīng)濟下行、中央出臺全年住宅用地供應不超過三次的“兩集中”新政等壓力下，為保障土地市場持續(xù)良性運作，中心將實現(xiàn)“產(chǎn)、城、景”融合的聯(lián)動共生機制作為總體目標，探索“五年專項規(guī)劃、三年滾動計劃、年度實施計劃”的《土地儲備“十四五”規(guī)劃》且納入國土空間規(guī)劃，強化頂層設計，并改變以往以制定計劃時直接上報屬地政府數(shù)據(jù)的做法，化被動為主動，建立了深入摸底、統(tǒng)盤謀劃、科學測算的地塊謀劃新機制。
相較于早年間儲備項目生成呈隨意性、碎片化的工作模式，近年來中心秉持“引龍頭、補鏈條、強產(chǎn)業(yè)、優(yōu)服務”宗旨，更為注重合理安排產(chǎn)業(yè)布局、城市均衡協(xié)調(diào)良性發(fā)展，著力打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目、交通樞紐周邊一體化開發(fā)項目、民生短板補齊項目、成片開發(fā)項目。
故下一階段亟需通過以下幾個方面開展工作：一是全面摸排用地，梳理出四城區(qū)老舊小區(qū)、低效利用工業(yè)用地、歷史建筑群及舊村莊用地約7.69萬畝，通過做大整小、騰籠換鳥，謀劃資源集約、功能集中、產(chǎn)業(yè)集聚的園區(qū)用地，發(fā)展總部經(jīng)濟、搭建服務平臺、扶引龍頭企業(yè)、填平補齊產(chǎn)業(yè)鏈條；二是從補齊民生短板、助力產(chǎn)業(yè)轉型升級、保留城市文脈記憶等角度出發(fā)，逐片開展經(jīng)濟平衡測算，充分論證項目中所涉及的成片拆除及配套商業(yè)建設的必要性及合理性，按照盈利優(yōu)先、減量提質的原則梳理出可開發(fā)利用用地約2.97萬畝，并形成后備土地資源清單；三是以倉山區(qū)為重點，針對南臺島工業(yè)園區(qū)存在的土地開發(fā)利用強度不高、產(chǎn)業(yè)類型與合當前定位不符、擅自改變用途情況嚴重、低效用地仍占較大比例等問題，開展專項調(diào)研，通過圖測、函調(diào)和實地踏勘等形式，形成對南臺島工業(yè)園區(qū)和三江口片區(qū)用地情況分析實現(xiàn)土地資源高度復合集約利用；四是組建“用地謀劃專班”和“項目策劃顧問機構庫”，抽調(diào)中心各處室業(yè)務骨干、與專業(yè)技術支撐團隊合作、開展駐點聯(lián)合辦公，加強人才及技術保障，經(jīng)逐幅優(yōu)化控規(guī)后生成經(jīng)營運作方案，進一步提高土地利用效率，提升土地價值，推動城市建設發(fā)展。
二、提前介入、同步推進，在項目運作周期上做減法
2022年，中心還將開展業(yè)務系統(tǒng)化“一個貫通”建設工程，進一步推進項目運作的提速增效。通過梳理規(guī)范中心業(yè)務全流程、生成項目管理“一張圖”、健全中心全局性的項目清單和管理臺賬，形成“全鏈條”式工作模式，并打通中心當前正在使用的數(shù)字化信息平臺、OA系統(tǒng)、房源管理系統(tǒng)、財務系統(tǒng)等多個信息平臺，建成業(yè)務一體化運作系統(tǒng)，動態(tài)監(jiān)測、統(tǒng)籌管理土地儲備綜合事務，形成項目全生命周期管控體系，并依托技術手段分析研判全市用地大數(shù)據(jù)，實現(xiàn)精細管控、宏觀決策。
計劃解讀：隨著我市城市建設蹄疾步穩(wěn)邁進高質量發(fā)展階段，中心采用“三個提前”模式，通過并聯(lián)推進的方式縮短項目運作周期。一是提前介入報批。由于“新”《中華人民共和國土地管理法》對報批制度進行改革、增設土地現(xiàn)狀調(diào)查等流程，中心不斷探索新機制、新舉措，并將以往項目明確后才啟動的報批工作提前至謀劃階段介入，與市資源規(guī)劃局、市財政局、市人社局、和屬地政府等部門形成合力、提速增效、聯(lián)動推進，先行啟動全市擬報批項目成片開發(fā)方案編制，成功在省廳下達報批規(guī)范性文件后2個月內(nèi)獲批我市首宗經(jīng)營性用地，為今后我市其他項目報批的順利推進奠定了良好基礎。二是提前介入征收。面對我市大部分項目多呈“進場拆除快、凈地交付慢、征收掃尾難”的態(tài)勢，中心將以往征收后期才啟動的歷史建筑保護、桿線遷移、污染調(diào)查、樹木移植等工作提前至報批階段介入，推動征收—出讓“并聯(lián)式”實施，正逐步推動項目運作周期從以往的2—3年縮短至1年以內(nèi)，全面提高征收交地效率，加快財政資金回籠。三是提前介入設計。對擬出讓住宅用地提前啟動出讓方案設計，委托設計單位，秉持價值引領、提升品質、保障效益的宗旨，先行開展前期論證、方案模擬等工作，精準、細致、科學地謀劃出讓方案，最大程度挖掘資源價值、提高用地效益、提升城市形象。
三、破舊立新、拓路開源，在資金籌措渠道上做乘法
2022年，中心將繼續(xù)從3個方面拓寬籌資渠道。一是結合住建部明文要求嚴控城市更新大規(guī)模拆除新政要求，調(diào)整“城市更新”方向，對接各銀行機構深入分析融資政策，重點打造南臺島工業(yè)園區(qū)、煙臺山歷史風貌區(qū)等片區(qū)，從助力產(chǎn)業(yè)轉型升級、保留城市文脈等角度重新梳理清單，并會同市資源規(guī)劃局等部門優(yōu)化控規(guī)指標、組織實施主體落實項目謀劃；二是利用好棚改政策資金。對不符合城市更新條件但符合棚改政策的地塊，擬納入省棚改計劃申請棚改專項貸款?，F(xiàn)已初步梳理出約三遠、螺洲等57個項目，正在著手進行精細謀劃；三是繼續(xù)探索其他籌資渠道。如積極探索引導社會資本參與土地一級開發(fā)模式等，打破當前土地儲備嚴重依賴財政撥款的舊有資金籌措模式，實現(xiàn)“以儲保供”。
計劃解讀：為打破以往土地儲備嚴重依賴財政撥款的舊有資金模式，經(jīng)不斷探索，中心創(chuàng)新提出了“城市更新+”籌資新渠道，為土儲資金拓路開源。一是會同市資源規(guī)劃局、市財政局、市房管局等部門研究起草了“城市更新+”機制并于今年4月正式出臺；二是會同省國開行、市城鄉(xiāng)建總不斷優(yōu)化方案、經(jīng)精心謀劃后實現(xiàn)試點地塊白湖北園892畝項目落地，獲批授信額度32.9億元，成為我市首宗獲批金融機構信貸支持的“城市更新+”項目地塊；三是按項目輕重緩急及經(jīng)濟平衡測算情況進行梳理后，已初步形成南湖及城南組團、奧體、高湖等后續(xù)片區(qū)的城市更新策劃方案；四是起草了城市更新工作指引、經(jīng)濟平衡測算工作規(guī)范等相關機制，明確責任分工、優(yōu)化工作流程、形成長效機制。通過建立“政府—企業(yè)—銀行”的籌資鏈條，用活用好金融機構資金，打好國企融資這張牌，利用還款周期（5年建設期、5年運營期）“時間差”，通過土地出讓釋放出來的資金反哺我市重點項目建設，促進新項目落地、保障舊項目掃尾、優(yōu)化空間布局、實現(xiàn)城市更新。
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